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德國房價在全世界就是“神話般”的存在，全球各國普遍都經歷過房地產泡沫的形成以及破滅，比如著名的1991年的日本房地產泡沫、1997年的東南亞危機、2008年的美國次貸危機等等，而唯獨德國沒有出現過嚴重的房地產危機，甚至在相當長一段時間內，德國的房價可以用“沉睡”一詞來形容。

那么，德國的房價到底有多穩定呢？

1970-2015年，德國新建住房名義價格指數增加90%，扣除通脹的實際價格下跌11.3%，實際房價收入比下跌62%。

也就是說，對于德國居民，房價漲幅連物價的上漲都趕不上，德國居民的收入增長速度也遠遠超過房價的上漲速度，房子買的越晚反而越劃算。德國居民好幸福！

而同時期英國、美國、西班牙房價的名義漲幅大概分別為50倍、12倍、52倍，從下圖的走勢也可以很好的感知出來，德國的名義房價指數以一條穩穩的直線跨越了整個時間段。

部分世界經濟體的名義房價指數波動（1971Q1=100）

而中國呢？自1998年住房市場化以來，中國房價幾乎單邊上漲。雖然房價上漲過快有過幾次調控，房價也曾短暫“歇息”過，但隨之而來的是更大的報復性上漲，在過去15年時間里房價上漲10倍的城市也是比比皆是。

很多人覺得，德國房價上漲是不是因為地廣人稀或者經濟不景氣，然而，答案都是否定的。

德國可是歐洲最強大的工業國家、世界第四大經濟體，歐盟最核心的成員之一，屬于發達國家的行列，而德國的高端制造也是響徹國際。

至于人口，我們可以對比一下中德兩國。

德國的人口大約有八千萬，國土面積大約有三十六萬平方公里，而我們的中國大概有十三億人（實際只會更多），國土的面積大約是九百六十萬平方公里，也就是說德國的人口密度是中國的1.6倍。

經濟高度發達、人口密度如此之大，按理說，應該是一個高房價的國家才對。但實際上，德國房價除了近幾年略有波動外，幾十年來一直保持相對穩定，那么，這其中的奧秘究竟是什么呢？

首先，就是國家對房地產的定位。德國政府始終把房地產看作是社會福利體系的一部分，并不過多強調“支柱產業”的地位，長期實行居住為導向的制度（現在咱們國家也在往居住方向靠近）。

德國不把房地產作為支柱產業，因為德國的制造業很發達，全要素生產率的提升（勞動生產率提升、技術進步、產品創新等等）足以支撐經濟的良性運轉，政府重視發展高附加值和技術密集型的汽車、電子、機械制造和化工等產業，成就“德國制造”。

其次，德國有充足穩定的住房供給以及規范發達的租賃市場，住房擁有率低、租房比例高。

我們知道，任何商品的價格都是由供給的相對變化決定的，房子也不例外，經過戰后重建，到1978年，德國平均每戶家庭有1.21套住房，長期的住房緊張問題得到緩解。我們也不必對德國40年間的穩定房價感到驚訝，原因就是：需求少，供給多。

另外，即使有些人買不起房子，德國政府也會想辦法讓每個人有房可住。比如，政府大力推動廉價房以及福利房建設，根據家庭人口、收入、房租給予居民房租補貼，確保每個家庭有足夠的租房支付能力，86%的德國人可以享受不同額度的租房補貼，在這種情況下，德國人完全不用擔心沒有房子可以住。

更讓租房者放心的是，通過法律約束，房租會保持在合理穩定的范圍內，完全不用擔心下個月租金會大漲?！蹲》孔赓U法》規定房租漲幅不能超過合理租金的20%，否則房東就構成違法行為，房客可以向法庭起訴；如果超過50%，就構成犯罪。

《民法》還規定，出租者無權將租戶趕走，租房合同簽訂之后，房主不能隨意收回住房，更不能任意漲價。租賃合同可以簽訂三年、五年、十年甚至無期限，即使物價出現快速增長，也不能更改合同、要求租房者增加租金，除非合同中有明確的約定。而且，一旦出現房屋需要修繕的情況，費用由房主承擔。

因此，在房子供給相當充足，租賃市場成熟的情況下，超過50%的德國人選擇租房，而不是買房，從而房租保持穩定，房子價格穩定。

第三，德國對房子投機和開發商暴利征收高額稅收，為了減少房子的投機性交易，德國政府想了很多的辦法，比如，在住房交易中，若未滿10年出售，需繳納25%的資本利得稅。如果開發商制定的房價超過合理房價的20%，購房者就可以向法庭起訴。如果超過50%，就定性為“獲取暴利”，開發商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴厲懲罰。在這種情況下，房屋持有人以及開發商的行為都受到了制約。

第四，支持自建住房。德國居民的自用住宅不需要繳納房產稅，只需要繳納房基地的土地交易稅，而土地交易在建房成本中所占的比例較低，而且，地方政府也會把土地以分塊的形式拍賣給無房或多子女的家庭，價格比從私人購買更為經濟。買到土地后，居民可以通過和不同的建筑商洽談，從而找到合理的價格，德國建筑業是一個充分競爭的行業，建筑商要找到一個蓋房機會相當不容易，誰也不想報價過高而丟失生意。

第五，德國房價沒有出現暴漲的現象，除了政府強有力的干預之外，更主要是物價多年來保持穩定。德國貨幣政策首要目標是控通脹，物價長期平穩，CPI漲幅基本控制在2%以內。

從2001年至2015年，同比上漲保持在2.5%以內，其中多年在1%左右徘徊，這可是一份沒有被注水的數據，得到了世界公認和本國民眾的認可！

物價長期保持穩定，居民對貨幣有信心，沒必要通過購買房產來達到避險和保值的目的。一旦民眾對物價和貨幣有穩定的信心和預期，就不會產生恐慌情緒，也沒有必要搶購住房，而且可以從容地購買其他消費品。這就形成了一個良性循環：合理消費、合理生產和合理的經濟增長，合理的產業布局和經濟循環避免產業結構的畸形，也避免了房地產泡沫的出現，政府就可以將經濟發展的重點放在實體經濟上。

著名經濟專家余豐慧先生這樣說道：“德國的經濟增長不是在金融交易的喧鬧聲中，更不是在房價投機炒作的非理性上漲之中，而是在工廠、車間里面。

上述原因均是德國房價能夠保持穩定的原因，但很多人仍會提出質疑，為什么11年以后，德國的房價也開始上漲了，2013 年德國大中城市的平均房價相較于2007年幾乎翻倍。2014 年以后，德國房價依然呈現上漲趨勢。

為什么在人口沒有發生大變化的時候房價變了？

為了對抗危機刺激復蘇，歐洲央行實行寬松的貨幣政策，把基準利率降至 0.25%，從11年以后，德國的10年期國債利率不斷下行，接近于0甚至負利率，這意味著存款以及債券的回報幾乎為零。

在這種情況下，德國的房子具備保值功能，相當于黃金，在存款沒有利息，所能做的事情只有買混凝土不動產。房子在一定程度上是貨幣現象，這個在全球都通用。

當然還有部分原因，歐債危機期間投資者損失慘重，增加了德國人額不安全感，越來越多德國人也開始買房，與此同時，在其他國家眼中，德國房地產市場無疑是遠離泡沫的天堂，經濟發展相對穩定，樓市價格相對便宜，于是，來自于意大利、西班牙、英國、法國甚至中國的投資者增多。

當然，即使近幾年德國房價上漲，但是“德國模式”也并未失效，依舊在發揮作用，政府始終強調房子的消費屬性而不是資本屬性，堅持房地產行業的福利屬性，從不以土地作為政府的搖錢樹。最近幾年，雖然德國成為歐債危機期間不少國家的經濟和金融避風港，不少外地資本相繼流入德國，推高了房價，但德國并沒有因此出現大面積的房產泡沫，一切都在政府的“掌控”中。

因此，德國房價的穩定是政府多項措施綜合作用的結果，從而保持了供需的平衡關系，我國可能也需要在自身特色化的基礎上，進行借鑒，而不是照搬，畢竟經濟以及城鎮化發展階段都是不一樣的，很多大趨勢無法避免，但政策以及規劃的好壞確可以降低波動以及減少偏離。